Головбух

Емфітевзис 2019

  • 4 червня 2019
  • 845
  • Середній бал: 0 із 5
Бухгалтер-експерт, кандидат економічних наук, м. Чернігів

Емфітевзис залишається поки що екзотикою у земельних відносинах, так як переважна більшість ситуацій отримання права користування на землю оформляється договором оренди. Що треба знати про емфітевзис, коли може обмежуватися строк дії емфітевзису, про права власника на купівлю емфітевзису, зразок договору – це все в даній консультації.

Що таке емфітевзис?

Термін “емфітевзис” означає право користування земельною ділянкою виключно для сількогосподарських потреб, яке може відчужуватися та передаватися у спадок (ч. 1 та ч. 2 ст. 1021 Земельного кодексу, далі – ЗК). У своїх початкових властивостях воно ще й могло бути безстроковим, однак, з внесенням змін 2018 р. до ч. 4 ст. 1021 ЗК емфітевзис не може тривати більше 50 років (як для земельних ділянок у державній і комунальній власності, так і у приватній). Право виникає на основі договору емфітевзису, складеного у письмовій формі.

Емфітевзису присвячені глава 161 ЗК та глава 33 Цивільного кодексу (далі – ЦК).

Емфітевзис можна не тільки продавати, наслідувати, але й вносити до статутного капіталу, передавати у заставу (ч. 3 с. 1021 ЗК, також ч. 2 ст. 407 ЦК, ч. 1 ст. 411 ЦК). Виключення – земельні ділянки державної і комунальної форм власності.

Однак, право на оренду землі також може бути відчуженим, переданим у заставу, спадщину з тим же обмежуючим 50-річним строком (ч. 5 ст. 93 ЗК, також ч. 1 ст. 19 Закону “Про оренду землі” від  06.10.1998 р. № 161, далі –  Закон № 161). Також, за згоди орендодавця, ділянка може передаватися в оренду чи користування іншій особі.

Договір емфітевзису обмежується 50-річним терміном і в Україні не може бути вічним

Крім того, обидва договори мають по факту й однаковий мінімальний 7-річинй строк дії:

  • для договорів оренди сільськогосподарських земель дана норма встановлена  ч. 3 ст. 19 Закону № 161;
  • по договорам емфітевзису Держгеокадастр теж вимагає 7 років, хоча ні ЗК, ні ЦК мінімальний строк емфітевзису не встановлений. Держгеокадастр керується при цьому постановою КМУ від 07.06.2017 р. № 413.

Але чим же тоді емфітевзис 2019 відрізняється від звичного всім договору оренди землі? Досить цікаве питання.

Яка різниця між емфітевзисом та орендою

І оренда землі, і емфітевзис – це права користування землею. Обидва права потребують державної реєстрації. Взагалі емфітевзис у юридичній практиці зарубіжних країн називають інколи “вічною орендою”. Однак, з введенням у 2018 р. в Україні 50-річного обмеження емфітевзис та оренда землі на стільки злилися у своїй суті, що різницю провести при першому ознайомленні досить важко, але вона все ж таки є:

  • можливість разового платежу. По договору емфітевзису можна ділянку надати в користування на основі разового платежу, а не періодичних платежів, які при договорі оренди. Таким чином, власник може одразу отримати значну суму. При значних строках (30-50 років) така сума може наближатися до ринкової вартості такої земельної ділянки;
  • можливість встановити плату за користування незалежно від нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки. При договорі оренди сільськогосподарської ділянки мінімальний платіж – 3% (ч. 1 Указу Президента від 02.02.2002 р. № 92). Крім того, розмір орендної плати за землю (за рік) обмежений ПКУ: мінімальний 3% НГО (пп. 288.5.1 ПК), максимальний 12% НГО (пп. 288.5.2 ПК). Щодо емфітевзису дані обмеження відсутні. Договір може бути також безоплатним;
  • різниця в урегульованості.  Якщо по договорах оренди землі існує більше й норм ЗК, ЦК, ще й існує Закон № 161, тилові договори оренди (постанова Кабміну від 03.03.2004 р. № 220), то по емфітевзису свободи у написанні умов договору значно більше, навіть істотні умови договору діють загальноприйняті для всіх договорів (зі ст. 180 Господарського кодексу, далі – ГК). Але й ризиків за таких обставин більше теж;
  • тільки сільськогосподарські землі. Емфітевзис може бути тільки щодо земель, використання яких буде виключно для сількогосподарських потреб. Договором оренди ж можна оформляти будь-які ділянки.

Звертаємо увагу, що за договором емфітевзису користувач землі може продати свій емфітевзис іншій особі, але він не може цього зробити без згоди власника (ч. 2 ст. 411 ЦК), у якого є місячний термін прийняти рішення. Якщо протягом місяця власник нічого не відповість, то тоді продати емфітевзис можна. Крім того, власник може закласти в договір умову про отримання відсотку від ціни продажу користувачем свого емфітевзису третім особам (ч. 5 ст. 411 ЦК). Однак, подібні положення можна передбачити й у звичайному договорі оренди землі.

Податковий аспект емфітевзису

Оподаткування за договором емфітевзису:

  • власник земельної ділянки після передачі її в емфітевзис продовжує сплачувати земельний податок. Навіть якщо потім емфітевзис буде проданий, то все одно податок сплачує власник (п. 36.4 ПК, п. 87.7 ПК). У ПК заборонено передати обов’язок сплати податків іншим особам;
  • податок на землю залишається навіть якщо ділянка передається в емфітевзис сільськогосподарському підприємству, що є єдиноподатником 4 групи. Нагадуємо, що у разі якщо ділянка передається спрощенцям на 4-й групі за договором оренди, то за п. 281.3 існує пільга, яка звільняє власника від сплати земельного податку. На емфітевзис дана пільга не поширюється. 

Навіщо тоді емфітевзис

Це цілком логічне питання. Враховуючи вищенаведені відмінності у договорах емфітевзису та оренди, виходить, що єдиною обставиною, яка зараз може спонукати осіб укласти емфітевзис є бажання одразу отримати значну суму платежу. Гроші зараз краще, ніж гроші потім. Така логіка дійсно може бути слушною.

Однак, звертаємо ще разу увагу на цей жирний мінус – маловрегульованість і відсутність типових договорів. Екзотичність також буде вимагати й більш фахового та досвідченого юриста, так як договір ретельно треба вичитати на предмет можливих ризиків, наприклад, детально передбачити:

  • процедури можливого продажу користувачем емфітевзису третім особам (коли, як про це має бути повідомлений власник, можна умовами договору взагалі заборонити даний правочин);
  • врегулювання % від продажу емфітевзису;
  • вирішення питання збільшення плати за користування у випадку зростання плати за землю. Податок (плата за землю) може зрости через зростання НГО. Також за тривалий період, а договір же може бути 50-річним, може змінитися система оподаткування. Такі ризики варто передбачити. Передати обов’язок сплати податку неможливо, але прописати умови перегляду плати за користування навіть у випадку разового платежу – цілком можливо;
  • контроль за дотриманням родючості земельної ділянки, наприклад, через використання агрохімічного паспорту. Це документ, який містить агрохімічні характеристики ґрунту, інформацію про стан його забруднення (знайти його можна в наказі Мінагрополітики від 11.10.2011 р. № 536).

☛ Причини, що можуть спонукати до укладання договору емфітевзису:

  • бажання отримати разовий, але значний платіж;
  • потреба вийти за обмеження річної орендної плати в 3-12% НГО;
  • вільно продати емфітевзис третій стороні.

Безстроковий емфітевзис (до 2018 р.)

До змін 2018 року була й ще одна причина – можливість безстрокового договору. Це була можливість обійти мораторій на продаж землі. Безстроковий емфітевзис замість продажу землі. Однак, все одно податок на землю залишався в обов’язках власника, а також договором можна було прописати можливості щодо відкликання емфітевзису є, наприклад, на підставі ч. 2 ст. 408 ЦК, повідомивши за рік про це другу сторону. Або на підставі пп. “3” ст. 412 ЦК (викуп через суспільну необхідність).

Безстроковий емфітевзис насьогодні неможливий, але й раніше він не був повним аналогом продажу земельної ділянки

Неюридичні ризики емфітевзису

Економічними ризиками договору емфітевзису є те, що насьогодні ще діє мораторій на продаж землі. Якщо власнику необхідні гроші і він здає ділянку в емфітевзис за разовий платіж на тривалий період, наприклад, 50 років, то він може просто програти потім у порівнянні з продажем землі. Насьогодні мораторій діє до 1 січня 2020 р. Він неодноразово продовжувався, але рано чи пізно закінчиться й земля буде дорожчати. У таких умовах власник просто може втратити, так як плата за емфітевзис завжди буде меншою, ніж плата за повноцінний перехід права власності.

Права власника землі

У власника землі залишається переважне право на придбанні емфітевзису (ч. 2 ст. 411 ЦК). У разі його придбання він стає одночасно і власником і користувачем і договір емфітевзису 2019 припиняється на підставі ст. 412 ЦК.

Права обов’язки власника землі

У власника землі залишається переважне право на придбання емфітевзису (ч. 2 ст. 411 ЦК). У разі його придбання він стає одночасно і власником і користувачем. У такому разі договір емфітевзису припиняється на підставі ст. 412 ЦК.

Крім того, у договорі власник має право вимагати цільового використання землі (ч. 2 ст. 409 ЦК). Як уже зазначалося, можна прописати у договорі необхідність підтримки сільськогосподарського стану землі.

Обов’язком є не перешкоджати користувачу землі у реалізації його прав (ч. 3 ст. 409).

Процес укладання договору емфітевзису

Серед особливостей самого процесу підготовки договору можна назвати:

  • необхідність реєстрації земельної ділянки Держгеокадастрі, наявності реєстраційного номеру (кадастровий номер);
  • сам договір емфітевзису треба зареєструвати теж у Центрі Державного земельного кадастру (ДЗК). Він його вносить до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
  • істотні умови  договору емфітевзису загальні: предмет, ціна та строк дії договору (ч. 3 ст. 180 ГК).

Отримати витяг про земельну ділянку, що містить її кадастровий номер, можна з ДЗК через сайт Публічної кадастрової карти.

Зразок договору емфітевзису 

Зразок договору емфітевзису Скачати

logo
Потрібен цей файл?

 Зареєєструйтеся та скачуйте будь-які файли на порталі:

 ✔ бланки документів

 ✔ зразки заповнення бухгалтерських форм

 ✔ приклади наказів, положень, інструкцій, довідок

У мене є пароль
нагадати
Пароль надіслано на пошту
Ввести
Введіть ел. пошту або логін
Неправильний логін або пароль
Неправильний пароль
Введіть пароль
Я тут вперше
або зайти через соцмережі
Зареєструватися і скачати файл
Потрібен цей файл?

 Зареєєструйтеся та скачуйте будь-які файли на порталі:

 ✔ бланки документів

 ✔ зразки заповнення бухгалтерських форм

 ✔ приклади наказів, положень, інструкцій, довідок

У мене є пароль
нагадати
Пароль надіслано на пошту
Ввести
Введіть ел. пошту або логін
Неправильний логін або пароль
Неправильний пароль
Введіть пароль
Я тут вперше
або зайти через соцмережі
Зареєструватися і скачати файл
Найцікавіше — далі!

Дочитайте до кінця, щоб не випустити нюансів, які важливі саме для Вас

У мене є пароль
нагадати
Пароль надіслано на пошту
Ввести
Введіть ел. пошту або логін
Неправильний логін або пароль
Неправильний пароль
Введіть пароль
Я тут вперше
Реєстрація за хвилину!
Зареєструватися і дочитати
×

Отримуйте найсвіжіші новини бухгалтерії у Messenger

 

Ми готуємо для вас найсвіжіші новини бухгалтерії. Отримуйте їх першими!

Підписатися на новини