Головбух

Земельний сервітут: чи реєструвати договір та як оподатковувати

  • 20 грудня 2018
  • 150
адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»

Підприємство уклало сервітут з Державним науково-дослідним інститутом. На виконання умов цього договору сторони підписали акт приймання-передачі об’єкта сервітуту. Як підприємству — отримувачу сервітуту відображати щомісячну оплату (затрати) за таким договором?

Як відображати щомісячну оплату (затрати) за договором сервітуту, якщо:

  • договір не зареєстрований;
  • власник земельної ділянки не надає акти виконаних робіт;
  • власник земельної ділянки працює за касовим методом (що з ПДВ).

До 04.08.2013 державній реєстрації підлягав договір про встановлення земельного сервітуту, а після зазначеної дати — власне земельний сервітут (абз. 2 ч. 2 ст. 402 Цивільного кодексу України, ЦК; абз. 2 ч. 2 ст. 100 Земельного кодексу України, ЗК). Отож, залежно від дати укладання договору сервітуту різняться і наслідки відсутності факту державної реєстрації, в тому числі і в бухгалтерській та податковій сфері.

Абсолютно НОВИЙ бухгалтерський ЗВІТ

Зміни у неподатковій звітності підприємств у нашому бухобліку відбуваються нечасто. А щоб з’явився абсолютно новий звіт, то уже й не пам’ятаємо, коли це було. Але він з’явився, завітавши до нас з Європи. Він не входить до складу фінансової звітності, але містить фінансову інформацію. І може містити нефінансову. Мова йде про Звіт про управління, який уже вперше треба буде подати за 2018 рік. Хто має складати Звіт про управління? Кому його подавати? Що має містити Звіт про управління? Як скласти Звіт про управління? Чи є хоча б якісь методрекомендації з його складання?

Державна реєстрація договору

Якщо правочин підлягає державній реєстрації відповідно до закону, такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК). До того ж, відповідно до частини 3 статті 640 ЦК у редакції, що діяла до 01.01.2013, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Отже, якщо сервітут підписали до 04.08.2013 і не зареєстрували, то можна стверджувати, що такого договору не уклали.

Відповідно, такий договір не існує, позаяк не породжує для сторін прав і обов’язків. Такої позиції дотримується також Верховний Суд України в постанові від 18.04.2011 у справі № 3-28гс11.

Відтак, оплати за неукладеним договором земельного сервітуту не можна вважати витратами, за користування землею на умовах такого сервітуту, оскільки немає підстави здійснювати такі витрати.

З огляду на це оплату за неукладеним договором земельного сервітуту податківці, напевне, трактуватимуть як безповоротну фінансову допомогу — суму коштів, передану платникові податків згідно з договорами дарування, іншими подібними договорами або без укладення таких договорів (пп. 14.1.257 Податкового кодексу України; ПК).

Відповідно до пункту 6 ПС(Б)О 16 «Витрати» витратами звітного періоду визнають або зменшення активів, або збільшення зобов’язань, що призводить до зменшення власного капіталу підприємства (за винятком зменшення капіталу внаслідок його вилучення або розподілу власниками), за умови, що ці витрати можна достовірно оцінити.

Оскільки наслідком надання безповоротної фінансової допомоги (БФД) є зменшення активів її надавача, і при цьому БФД не нележить до платежів, які не визнаються витратами й не включають до звіту про фінансові результати (п. 9 ПС(Б)О 16 «Витрати»),така допомога є витратами особи, що її надала. ДФС погоджується з тим, що суму БФД слід відображати відповідно до положень бухгалтерського обліку у складі витрат у періоді їх понесення, (лист від 16.11.2015 № 24342/6/99-99-19-02-02-15).

   

Якщо Державний науково-дослідний інститут не є платником податку на прибуток або є платником податку на прибуток за ставкою 0% відповідно до пункту 44 підрозділу 4 розділу XX ПК, то фінансовий результат податкового (звітного) періоду підприємства — платника БФД збільшується на суму перерахованої БФД (пп. 140.5.10 ПК).

До того ж, за визнання оплати за неукладеним договором земельного сервітуту безповоротною фінансовою допомогою підприємство — платник таких коштів не матиме права на податковий кредит із ПДВ із зазначених сум. Позаяк така операція не є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до пункту 185.1 ПК.

Якщо ж для підприємства — отримувача сервітуту з якихось причин принципово відобразити оплату саме як понесені витрати за договором сервітуту, то воно має довести, що договір земельного сервітуту фактично виконували обидві сторони. З огляду на це незареєстрований договір сервітуту не можна вважати неукладеним, а тому і здійснені за ним платежі не є БФД.

Тут у пригоді стане правова позиція Верховного Суду України, висловлена ним у постанові від 23.09.2015 у справі № 3-502гс15. Обґрунтування цієї позиції полягає у тому, що визнавати договір неукладеним можна на стадії укладення, а не за наслідками його виконання сторонами. У справі, яку розглядали, підприємцеві перерахували грошові кошти за інформаційно-консультаційні послуги, пов’язані з укладенням договорів страхування та їх пролонгацією, а сторони склали та підписали акти здачі-приймання робіт. З огляду на це ВСУ констатував, що суди апеляційної та касаційної інстанцій помилково визнали спірний договір неукладеним.

Щоб застосувати таку позицію підприємство — отримувач сервітуту має зібрати докази виконання договору земельного сервітуту з боку Державного науково-дослідного інституту: прийняття оплат за договором, підтвердження надання послуг з користування земельною ділянкою тощо.

ДФС штрафує за поворотну фінансову допомогу: три методи анулювати ризик

Земельний сервітут: чи реєструвати договір та як оподатковувати
Олег СІЧкерівник Об’єднаної редакції MCFR Головбух
У результаті перевірки податківці продисконтували отриману поворотну фінансову допомогу і нарахували дохід. Наш постійний передплатник надіслав акт перевірки до редакції — щиро дякуємо за ексклюзив! Експерти підготували контраргументи проти фіскальних висновків і три 100%-вих способи уникнути штрафів

Сервітут: необхідність державної реєстрації

Із 04.08.2013 норму щодо державної реєстрації договору про встановлення земельного сервітуту виключили зі статті 402 ЦК та статті 100 ЗК. Відтак, якщо договір земельного сервітуту уклали після зазначеної дати, то він не підлягав державній реєстрації, а реєструвати слід власне земельний сервітут.

При цьому відсутність факту його державної реєстрації на момент укладення договору сервітуту не впливає. Договір вважають укладеним з моменту досягнення сторонами у передбачених законом порядку та формі згоди щодо усіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України).

Натомість, державна реєстрація за таких обставин має значення для встановлення моменту виникнення права користування земельною ділянкою на умовах сервітуту, який, власне, і пов’язаний із фактом державної реєстрації такого права (ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV). Отже, договір сервітуту є укладеним, якщо його підписали після 04.08.2013 і він містить усі істотні умови такого договору. Але право користування земельною ділянкою (сервітут) за таким договором виникне лише з моменту державної реєстрації такого права.

Оплату за зазначеним договором, здійснену до державної реєстрації земельного сервітуту, слід вважати авансовим платежем за договором. Таке твердження зумовлене тим, що на момент здійснення зазначеної оплати сервітуту ще немає (він не виник). Тому ці кошти не можна вважати оплатою за право користування земельною ділянкою, оскільки такого права користувач сервітуту ще не набув.

Зазначену оплату відповідно до пункту 9 ПС(Б)О 16 «Витрати» не визнають витратами й не включають до звіту про фінансові результати. Однак у подальшому, після державної реєстрації земельного сервітуту, (за відповідного документального оформлення), раніше здійснену оплату за таким договором відображатимуть у складі витрат підприємства — отримувача сервітуту на підставі відповідних положень ПС(Б)О 16 «Витрати».

ПДВ-наслідки користування земельною ділянкою за договором сервітуту

Об’єктом оподаткування ПДВ є операції з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розміщене на митній території України (п. 185.1 ПК).

Постачанням послуг відповідно до підпункту 14.1.185 ПК є будь-яка операція, що не є постачанням товарів, або інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, які споживають під час вчинення певної дії або провадження певної діяльності.

Нематеріальний актив — це немонетарний актив, що не має матеріальної форми та можна ідентифікувати (абз. 8 п. 4 П(С)БО 8 «Нематеріальні активи»). До окремої групи нематеріальних активів належать права користування майном: право користування земельною ділянкою відповідно до земельного законодавства, право користування будівлею, право на оренду приміщень тощо (абз. 3 п. 5 П(С)БО 8). Бухгалтерський облік ведуть щодо кожного об’єкта такої групи.

Отже, оскільки сервітут за своїм правовим змістом є правом користування землею, то він відповідно до П(С)БО 8 належить до нематеріальних активів.

Відтак, з погляду наведених норм ПК, операція з передачі земельної ділянки платником ПДВ в користування іншій особі за договором земельного сервітуту є постачанням послуг, а отже — об’єктом оподаткування ПДВ.

Таку саму позицію має і ДФС: «оскільки виплата земельного сервітуту є за своєю суттю платою за користування земельною ділянкою, то для платника ПДВ — власника земельної ділянки надання права користування земельною ділянкою іншій особі на підставі договору сервітуту є об’єктом оподаткування ПДВ» (ЗІР, категорія 101.04).

Право на податковий кредит виникає в користувача сервітуту на підставі правильно оформленої та зареєстрованої в ЕРПН податкової накладної. Власник земельної ділянки застосовує касовий метод, тому податкові зобов’язання він визначає на підставі отриманої оплати. Податковий кредит у користувача сервітуту також оформлюватиметься не за першою подією, а саме на дату здійснення оплати.

Інвентаризація: обов’язок чи спосіб зберегти майно підприємства

Земельний сервітут: чи реєструвати договір та як оподатковувати
СЕРДЮК Оленаексперт МСFR Головбух, канд. екон. наук
Бухгалтер, як детектив, перед інвентаризацією шукає помилки в обліку основних засобів і виправляє їх. З нашим фахівцем зробите це швидко та безболісно для фінансів вашої компанії. Поспішіть отримати готові рішення 10-ти проблемних ситуацій щодо роботи з ОЗ: • що і коли інвентаризувати; • як бути, якщо провести інвентаризацію вимагають податківці; • якщо не провести інвентаризацію: які ризики для підприємства і для головбуха; • яка процедура інвентаризації; • як інвентаризувати активи і заборгованість; • як обліковувати лишки і нестачі; • як оцінювати розмір збитків і стягувати матеріальну шкоду; • чи коригувати фінрезультат через нестачі

Підписка на статті

Підпишіться на розсилку, аби не пропустити жодної важливої та цікавої статті. Це БЕЗПЛАТНО. Ми триматимемо вас в курсі всіх податкових подій!

Освітні заходи
Перевірте свої знання та здобудьте нові
Взяти участь
Інтернет-магазин
Скористайтеся найбільш вигідними пропозиціями щодо передплатиі станьте нашим читачем просто зараз
Ми в соцмережах
Потрібен цей файл?

 зареєєструйтеся та скачуйте будь-які файли на порталі:

 ✔ бланки документів

 ✔ зразки заповнення бухгалтерських форм

 ✔ приклади наказів, положень, інструкцій, довідок

У мене є пароль
нагадати
Пароль надіслано на пошту
Ввести
Введіть ел. пошту або логін
Неправильний логін або пароль
Неправильний пароль
Введіть пароль
Я тут вперше
І отримати доступ на сайт Знадобиться лише хвилина!
Скачати файл